O setor imobiliário brasileiro está prestes a passar por uma das mudanças mais significativas das últimas décadas: a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). A nova ferramenta tem como objetivo unificar informações sobre imóveis urbanos e rurais em uma base de dados nacional, trazendo mais transparência, eficiência tributária e segurança nas transações imobiliárias.
Por muito tempo, as informações sobre um mesmo imóvel ficaram espalhadas em diferentes cadastros — o Registro de Imóveis, mantido pelos cartórios; o cadastro municipal, voltado à cobrança de tributos como o IPTU; e cadastros federais, como o do INCRA e o CAR, no caso de imóveis rurais. Essa fragmentação sempre foi um desafio para proprietários, empresas e para o próprio poder público, dificultando a gestão e o controle de informações territoriais.
Com a Lei Complementar nº 214/2025, essa realidade começa a mudar. O diploma legal instituiu o CIB, regulamentado posteriormente pela Portaria RFB nº 561/2025 e pela Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, integrando todos esses dados em uma única base digital. O sistema que sustenta o CIB é o SINTER – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais, previsto desde o Decreto nº 11.208/2022, e que agora ganha protagonismo com a reforma tributária.
Na prática, cada imóvel, urbano ou rural, passará a ter um código único nacional, o Código CIB, que permitirá ao Fisco cruzar informações de forma automática, ampliando o controle sobre operações como compra e venda, locação, doação, cessão e arrendamento. Isso significa que as movimentações imobiliárias deixarão de ser registradas apenas localmente, passando a integrar uma base nacional conectada com a Receita Federal e os entes federativos.
O que muda para quem tem imóvel
A principal mudança está na exigência de atualização cadastral. Imóveis que apresentem divergências — como áreas diferentes das constantes na matrícula, ausência de inscrição municipal, falta de registro no INCRA ou dados ambientais desatualizados — precisarão ser regularizados para receber o número CIB. Essa atualização será obrigatória para viabilizar novas operações, como financiamentos, transferências ou averbações.
Outro ponto relevante é a formação do “valor de referência” dos imóveis, previsto no artigo 256 da LC 214/2025. A partir das informações reunidas no CIB, a Receita Federal poderá estimar o valor de mercado dos bens, com base em transações registradas e dados territoriais. Essa estimativa poderá ser usada como parâmetro tributário, influenciando o cálculo de tributos como IPTU, ITBI, ITR e até mesmo revisões de aluguéis em disputas judiciais.
Embora o aumento da fiscalização possa gerar preocupação entre contribuintes, há também um lado positivo: mais segurança jurídica e confiabilidade nas transações. Com dados integrados, as operações imobiliárias ganham transparência, reduzindo o risco de fraudes, sobreposições de áreas e divergências entre cadastros.
Relação com a reforma tributária
O CIB não surge isoladamente. Ele está inserido no contexto da reforma tributária, que criou o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Para que esses novos tributos funcionem de forma eficaz, o poder público precisa de um banco de dados confiável que permita acompanhar operações com bens imóveis.
Os cartórios e tabelionatos terão papel essencial nesse processo. Conforme determina a IN RFB nº 2.275/2025, eles deverão se integrar ao SINTER e enviar eletronicamente informações sobre as operações imobiliárias. Isso inclui tanto atos de transmissão de propriedade quanto contratos de locação e cessão onerosa, que servirão de base para a tributação.
Benefícios e desafios
Entre os benefícios, destacam-se a melhoria na governança territorial, a valorização patrimonial decorrente da regularização e o fortalecimento da confiança no mercado imobiliário. A unificação cadastral também facilitará o acesso a crédito, uma vez que instituições financeiras terão maior clareza sobre a situação jurídica dos imóveis oferecidos em garantia.
Por outro lado, há desafios importantes. Muitos imóveis no Brasil ainda estão irregulares ou com cadastros desatualizados. Além disso, os cartórios precisarão adaptar seus sistemas para garantir o envio de informações dentro dos padrões exigidos pela Receita Federal. Também será necessário observar com atenção os princípios da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), considerando o volume e a sensibilidade das informações transmitidas.
Riscos e oportunidades
Proprietários que deixarem de atualizar seus imóveis poderão enfrentar entraves em registros, financiamentos e transferências. Já quem se antecipar à adequação sairá na frente: imóveis regulares tendem a se valorizar e a gerar mais oportunidades de negócios. Empresas com portfólios extensos também se beneficiarão ao obter uma visão unificada de seus ativos, reduzindo custos e riscos operacionais.
Conclusão
Para quem possui imóvel, o momento é de atenção: regularizar, atualizar e compreender as novas exigências é essencial para evitar restrições e aproveitar as oportunidades que virão com esse novo cenário. No fim das contas, o CIB tende a transformar não apenas a forma como o Estado enxerga o território brasileiro, mas também como cada proprietário se relaciona com o seu patrimônio.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro representa um avanço na forma como o país lida com a gestão de imóveis. Mais do que uma ferramenta tributária, o CIB é um passo em direção à modernização do mercado imobiliário, promovendo integração entre cadastros, segurança nas transações e fortalecimento da função social da propriedade.
Artigo escrito por: Joabe Souza | Consultor Técnico – PMC
